Krzysztof Rzymski

77 SKUTECZNYCH SPOSOBÓW NA ZWIĘKSZENIE ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

Rzymski i spółka

Copyright by RZYMSKI I SPÓŁKA Krzysztof Rzymski, rok 2012

Autor: Krzysztof Rzymski

Tytuł: 77 skutecznych sposobów na zwiększenie zdolności kredytowej - Wersja elektroniczna

ISBN: 978-83-934922-0-6

Zapłacono: 29,90zł

Wydanie: 1

Data: styczeń.2012

RZYMSKI i Spółka

Krzysztof Rzymski

ul. Górna 9

10-040 Olsztyn

email: krzysztof@kmr.pl

Autor  dołożył wszelkich starań, by zawarte w tym ebooku informacje były kompletne i rzetelne. Ebook ma charakter informacyjny i w żaden sposób nie może być traktowany jako doradztwo finansowe. Autor nie bierze żadnej odpowiedzialności ani za ich wykorzystanie, ani za związane z tym ewentualne naruszenie praw patentowych lub autorskich. Autor  nie ponosi również żadnej odpowiedzialności za ewentualne szkody wynikłe z wykorzystania informacji zawartych w ebooku.

Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentu niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci jest zabronione.

Wykonywanie kopii metodą kserograficzną, fotograficzną a także kopiowanie książki na nośniku filmowym, magnetycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji. Zabrania się jego publicznego udostępniania w internecie oraz jakiejkolwiek formy odsprzedaży.

Wszelkie prawa zastrzeżone.

All rights reserved. 

PODZIĘKOWANIA 

Dziękuję serdecznie za pomoc i konsultacje:

Marzenie,

Agnieszce,

Ani,

Beacie,

Edycie,

Joannie,

Małgorzacie,

Oli,

Adamowi,

Tomaszowi.

O AUTORZE

Krzysztof Rzymski – magister ekonomii Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Uczestnik studiów podyplomowych z zakresu mediacji i innych alternatywnych sposobów rozwiązywania sporów.

W latach 1993 – 2003 zatrudniony w GE Capital Banku na stanowiskach: Przedstawiciel Regionalny, Kierownik Biura, Dyrektor Regionu. Odpowiedzialny za analizę wniosków kredytowych, zarządzanie sprzedażą, kompletowanie wniosków kredytowych, wstępną windykację. Twórca prawdopodobnie pierwszego w polskiej bankowości kredytu 0% na zakup samochodów.

Od 2003 roku Niezależny Doradca Kredytowy we własnej firmie KMR Kredyty & Nieruchomości, od 2009 pracownik Biura Obrotu Nieruchomościami w tejże firmie.

Od 2005 roku wykładowca na studiach podyplomowych ‘Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami” oraz „Zarządzanie nieruchomościami” . Prowadzi zajęcia z zakresu: Współpraca pośrednika w obrocie nieruchomościami z instytucjami finansowymi i bankami, Notariusz w obrocie nieruchomościami, Prawne i finansowe zabezpieczenia w obrocie nieruchomościami, Elementy analizy finansowo – ekonomicznej. Zajęcia prowadzi na: Uniwersytecie Warszawskim w Warszawie, Uniwersytecie Warmińsko Mazurskim w Olsztynie, Wyższej Szkole Bankowej w Toruniu, Wyższej Szkole Gospodarowania Nieruchomościami w Łodzi, Olsztyńskiej Wyższej Szkole Informatyki i Zarządzania w Białymstoku  oraz w Poznaniu, Gdańsku i Bydgoszczy.   

Wieloletni trener z zakresu sprzedaży, marketingu i zarządzania. Wiedzę teoretyczną łączy z praktyką, codziennie spotykając się biznesowo z klientami.

Zasiada w Loży komentatorów portalu finansowego fenicjanie.pl, ekspert portalu 7finanse.pl.

Komentuje bieżącą sytuację gospodarczą w TV, radio i prasie.

WSTĘP

Skoro zakupiłeś tego ebooka to bliska Ci jest tematyka związana z kredytami. Możliwe, że wiedza zawarta w tym ebooku jest Ci potrzebna do zrealizowania celów osobistych – otrzymania satysfakcjonującego kredytu lub Chcesz pomóc swoim klientom, a przez to zwiększyć efektywność Swojego biznesu.

Jestem przekonany, że trafiłeś na właściwego ebooka. Jesteś w rękach praktyka biznesowego, który już od 19 lat codziennie staje oko w oko z klientem i rozwiązuje jego problemy. Przez 10 lat w sposób dokładny zapoznałem się z funkcjonowaniem systemu bankowego „od wewnątrz”; wiem, jak na klienta patrzy bank. W tym czasie przede wszystkim byłem reprezentantem Banku.  Drugą połowę życia zawodowego spędzam po drugiej stronie, – jako reprezentant klienta. Wiedzę praktyczną czerpię z licznych spotkań z klientami, pracownikami kilkudziesięciu banków oraz rozmów z setkami moich studentów w wielu miastach kraju.

Starałem się w ebooku zawrzeć jak największą ilość praktycznych informacji dotyczących skutecznych sposobów zwiększania zdolności kredytowej. Właśnie dlatego używam jasnego, przejrzystego języka.

Ebook podzieliłem na 3 części następujące nieprzypadkowo po sobie. W pierwszej starałem się pokazać, w jaki sposób bank patrzy na klienta. W drugiej przedstawiam 77 skutecznych sposobów na podniesienie zdolności kredytowej. Pragnę podkreślić, iż te sposoby wynikają z praktyki, moi klienci  skutecznie je zastosowali. Jestem przekonany, że przez to wartość tego ebooku jest wyjątkowa. W części trzeciej przedstawiłem 6 dowodów na skuteczność zastosowania  zaledwie kilku metod.

Możesz czytać ebooka po kolei, ale jeśli nudzi Cię teoria, (choć wynikająca z wieloletniej praktyki) oraz kilka wzorów matematycznych, to możesz od razu przejść do części drugiej. Można wybrać i stosować jedną z 77 sposobów lub połączyć kilka na raz. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji i  potrzeb klienta.

CZEŚĆ 1
ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA

Czym jest zdolność kredytowa?  Potocznie myślimy, że zdolność kredytowa to nasze dochody. Czyli zdolność kredytową ma osoba, która ma dochody. I na odwrót nie mam zdolności kredytowej, bo nie mam dochodów. Banki postrzegają to w inny, a jakże bardziej skomplikowany, sposób.

Poniżej przedstawię Tobie szereg istotnych informacji na temat zdolności kredytowej. Musisz najpierw zrozumieć podejście banku, aby tę zdolność budować.

Definicja. 

Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty kredytu w czasie i w formie uzgodnionej w postaci umowy kredytowej. 

Bank dziś musi określić czy klient będzie w stanie spłacać kredyt regularnie przez okres wielu miesięcy czy lat. Nie jest to, zatem łatwe zadania. Tym bardziej, że bank pożycza głównie nie swoje środki tylko pieniądze swoich klientów, którzy zdeponowali je na lokatach, kontach itp. Odpowiedzialność banku, jako instytucji zaufania publicznego jest więc ogromna. Jeśli bank się pomyli i kredyty nie będą spłacane to robi się ogromny problem.

Gdy jeden klient nie spłaca kredytu to jest to problem tego klienta, jeśli kilkuset klientów nie spłaca kredytu to już jest problem banku i jego wszystkich klientów. Natomiast, jeśli kilkanaście tysięcy klientów nie spłaca kredytów to już jest problem całego systemu bankowego, który przekłada się na całą gospodarkę.

W związku z wielkim oddziaływaniem banków na gospodarkę ramy działania banków zostały określone w Prawie Bankowym (tu znajdziesz ustawę) http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/akty_prawne/prawo_bankowe.html.  To prawo zmusza banki do każdorazowego badania zdolności kredytowej oraz zabezpieczenia kredytu. Dodatkowo Komisja Nadzoru Finansowego narzuca kolejne reguły w formie Rekomendacji.

W związku z tym, że nie jest to podręcznik akademicki postaram się pisać jasno i przejrzyście używając przystępnego (nie bankowego) języka. Aby poprawić – zwiększyć swoją zdolność kredytowa powinieneś poznać mechanizmy jej obliczania przez banki.

Chciałbym abyś zapamiętał / -a bardzo istotną regułę. Każdy z banków stosuje inną metodologię obliczania zdolności kredytowej. Oznacza to, że w jednym banku możesz mieć zdolność na 100 000 zł, a w innym na 200 000 zł!!! Udowodnię Ci to. Wytłumaczę również, dlaczego tak się dzieje.

Banki określają zdolność kredytową na kilku poziomach:

1. Analiza wartościowa

2. Analiza jakościowa

Wszystkie wymienione elementy muszą się zazębiać, aby otrzymać kredyt. 

ANALIZA WARTOŚCIOWA

W analizie wartościowej bank oblicza zdolność w sposób następujący:

KW = D – KU – Z

Gdzie:

KW – kwota wolna pozostająca po odliczeniach

D  – dochody w gospodarstwie domowym

KU – koszty utrzymania w gospodarstwie domowym

Z    – stałe zobowiązania

Dochody - bank musi poznać Twoje dochody. Mogą one pochodzić z zatrudnienia: umowy o pracę, umowy o dzieło, umowy zlecenia, premii, nadgodzin, kontraktów, czy też z prowadzonej działalności gospodarczej. Tu bardzo istotna informacja, każdy z banków ma swoje zasady odnośnie przyjmowania dochodów (właściwie formy ich uzyskiwania). Oznacza to, że nie każdy bank uzna wszystkie źródła twoich dochodów.

Banki uwielbiają regularne dochody, czyli np. z pensji z umowy o pracę. Jeśli chodzi o premię to dużo zależy od jej rodzaju (nazwy). Premia regulaminowa jest do zaakceptowania natomiast premia prowizyjna już niekoniecznie. Część banków nie przyjmie dochodów z premii prowizyjnej, inne przyjmą ją w wysokości np. 30%. Pamiętaj każdy z banków ma inne zasady. Więcej o tym, w jaki sposób banki przyjmują dochody z różnych źródeł znajdziesz w kolejnym ebooku. Zamów na krzysztof@kmr.pl .

Koszty utrzymania - Banki posiadają swoje indywidualne przeliczniki tzw. minimum socjalnego na poszczególne osoby w rodzinie. Generalnie, czym więcej osób w rodzinie tym to minimum jest wyższe. Np., gdy do kredytu przystępuje 1 osoba to wynosi ono 600 zł, jeśli dwie to 1 000 zł za każdą następną po 250 zł. Czyli gdy do kredytu przystępuje rodzina 4 osobowa to te minimum wyniesie 1 500 zł. Po raz kolejny uwaga – każdy z banków minimum ma ustawione na innym poziomie!

Poza minimum socjalnym do kosztów należy zaliczyć koszty związane utrzymaniem nieruchomości, samochodów, stałych kosztów związanych z mediami, edukacją itp. Więcej o kosztach, które przyjmują banki do obliczania zdolności kredytowej zawarłem w innym ebooku. Zamów na krzysztof@kmr.pl .

Zobowiązania - chodzi tu głównie o zobowiązania kredytowe takie jak: kredyt gotówkowy, samochodowy, karta kredytowa, debet w koncie, poręczenia. Zobowiązaniem jest również rata pożyczki w zakładzie pracy. Raty w sklepie na telewizor - to również kredyt, czyli zobowiązanie. Jeśli interesują Cię szczegóły, w jaki sposób banki obliczają zobowiązania, to znajdziesz te informacje w innym ebooku. Zamów na krzysztof@kmr.pl .

Przykład 1.

Jeśli mamy rodzinę 4 osobową: mąż zarabia 3 000 zł, żona 2 000 zł to ich:

D = 5 000 zł

4 osoby, czyli minimum socjalne 1 500 zł, posiadają samochód koszt utrzymania to 500 zł, mają też mieszkanie koszt utrzymania – 600 zł.  Ich koszty to:

KU = 2 600zł   (1 500+500+600)

Klienci posiadają kredyt samochodowy z rata 1 000 zł, pożyczkę w pracy 300 zł oraz raty na lodówkę 400 zł, w sumie:

Z = 1 700 zł   (1 000+300+400)

Policzmy, więc kwotę wolną

KW = 5 000 zł – 2 600 zł – 1 700 zł = 700 zł

Teraz istotne:  RT < KW

Gdzie:

RT – rata nowego kredytu

Oznacza to, że rata nowego kredytu nie może być wyższa niż 700 zł. Ale to nie wszystko. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadza kolejne ograniczenia i np. wszystkie raty kredytów nie mogą być wyższe niż 50 lub 60% dochodów netto przy kredycie, w PLN lub 42% przy kredycie walutowym. Aktualne Rekomendacje znajdziesz na stronie http://www.knf.gov.pl/regulacje/praktyka/rekomendacje/rekomendacje.html

Banki stosują jeszcze inne wskaźniki np.

TDR (Total Debt Ratio) oraz DI (Disposable Income). TDR jest to wskaźnik określający obciążenie dochodów całkowitymi, finansowymi zobowiązaniami gospodarstwa domowego. Większość banków ma wyznaczone graniczne wartości TDR (zwykle oddzielnie dla kredytów w złotych polskich i walutach obcych), dla których dany Kredytobiorca posiada zdolność do regulowania rat kredytowych. Jeśli wyliczona rata kredytu hipotecznego wraz z innymi obciążeniami finansowymi w stosunku do dochodu przekracza poziom graniczny TDR bank odmawia udzielenia kredytu na daną kwotę. Zwiększanie, więc maksymalnego poziomu TDR jest sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej. W tym aspekcie banki również różnią się między sobą - niektóre mają wskaźniki TDR na poziomie 35%, a inne na poziomie 55%.

Wskaźnik DI – Wskaźnik Dochodu Dyspozycyjnego (Disposable Income) – jest kryterium określającym dochód gospodarstwa pozostający do dyspozycji wnioskodawcy po spłacie obciążeń finansowych. Każdy z banków ma ustalony, minimalny poziom wskaźnika DI, poniżej którego kredytobiorca nie ma zdolności do regulowania rat kredytu hipotecznego.

Reasumując, banki prowadząc analizę wartościową biorą pod uwagę:

Dochody

Koszty utrzymania

Zobowiązania

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego

Wskaźniki DTR, TDR

A teraz coś z praktyki.

Udowodnię, na podstawie rodziny Państwa Jerzego i Agnieszki Chrobrych, że zdolność kredytowa w poszczególnych bankach jest diametralnie różna. Wiedz, że nie jest to wyimaginowany przykład. Dane są realne, z mojego życia zawodowego, jako Niezależnego Doradcy Kredytowego. Robię to, po to, abyś posiadł wiedzę, zastrzeżoną dla nielicznych, która to spowoduje skuteczniejsze Twoje przygotowanie do kredytu. Wszelkie liczby znajdują się w tabeli nr 1. Dane dla większej przejrzystości są oczywiście przybliżone.

Rodzina Chrobrych składa się z: Jerzego – mąż – lat 35, Agnieszki –żona –lat 36, Patryka - syn – 19 lat, Oli – córka 12 lat oraz Krzysztofa – 2 latka. Jerzy jest zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony, jest dyrektorem w renomowanej firmie, dochody z pensji zasadniczej to 5 000 zł netto miesięcznie plus nagrody roczne 50 000 zł netto raz do roku. Agnieszka zatrudniona na czas określony od 5 miesięcy (wcześniej przebywała na urlopie wychowawczym - rzecz jak najbardziej naturalna).Umowa podpisana jest na okres 10 lat, jest to mała firma zatrudniająca 3 osoby. Jej dochody to 2 000 zł netto z pensji plus 500 zł netto z premii.  

Państwo Chrobry posiadają: dwa samochody, mieszkanie 39 m2 oraz dom. Patryk studiuje - czesne 500 zł, Ola uczęszcza na angielski -200 zł, Krzyś- żłobek – 400 zł.

Posiadają zobowiązania: kredyt we frankach na dom rata 2 000 zł, kredyt na samochód – rata 1 500 zł, raty za lodówkę 300 zł.  

Cel – znalezienie banku, w którym Państwo Chrobry posiadają najwyższą zdolność kredytową. Dla uproszczenia pod uwagę biorę 3 banki, operuję na ich kalkulatorach oraz metodyce.

Tabela nr 1

BANK NR 1

BANK NR 2

BANK NR 3

dochody D

11 666

9 083

5 000

koszty utrzymania KU

2 373

3 800

5 400

zobowiązania kredytowe ZK

2 300

4 200

4 200

kwota wolna KW= D - KU - ZK

6 993

1 083

-4 600

DOCHODY – przyjmowane przez konkretne banki

Bank nr 1.

Obliczenie miesięcznych dochodów w rodzinie.

Jerzy - 9 166 zł m-cznie, bank przyjął wszystkie dochody z ostatniego roku i wyliczył średnia na miesiąc.

Agnieszka – 2 500 zł – bank przyjmuje wszystkie dochody.

Przyjęte dochody: 11 666 zł

Bank nr 2

Obliczenie miesięcznych dochodów w rodzinie.

Jerzy – 7 083 zł, bank przyjął pensję zasadniczą i 50% z nagrody, bo nie jest regularna - wpływa raz w roku, a kredyt trzeba spłacać, co miesiąc.

Agnieszka – 2 000 zł, bank nie przyjął premii, bo nie wiadomo czy będzie w przyszłości.

Przyjęte dochody: 9 083 zł

Bank nr 3

Obliczenie miesięcznych dochodów w rodzinie.

Jerzy – 5 000 zł, bank nie wlicza nagrody do dochodu, bo co będzie, jeśli „nie zasłuży” na kolejna nagrodę?

Agnieszka – 0 zł, minimalny okres zatrudnienia rok 12 miesięcy (wstecz), poza tym pracodawca Agnieszki nie chce wystawić listu gdzie zadeklaruje przedłużyć jej umowę o pracę  (za 10 lat).

Przyjęte dochody: 5 000 zł

Na pewno zauważyłeś ogromna różnicę w dochodach, które przyjęły banki do obliczania zdolności kredytowej. Ma to niewiele wspólnego z rzeczywistymi dochodami. Różnica wynosi 6 666 zł !!!

KOSZTY UTRZYMANIA

Bank nr 1.

Minimum socjalne:

Jerzy 500 zł

Agnieszka 500 zł

Patryk 0 zł – jest pełnoletni, nie liczy się

Ola – 250 zł

Krzyś – 250 zł

W sumie 1 500 zł.

Koszt utrzymania mieszkania 273 zł 39m2 x 7 zł

Koszty utrzymania domu 600 zł

Koszty utrzymania samochodów 0 zł – bank ich nie uwzględnia

Czesne, angielski, żłobek 0 zł - bank ich nie uwzględnia

Razem KU 2 373 zł

Bank nr 2

Minimum socjalne:

Liczy się rodzina – 1 200 zł – bank nie uwzględnia liczy osób

W sumie 1 200 zł.

Koszt utrzymania mieszkania 200 zł - ryczałt

Koszty utrzymania domu 900 zł - ryczałt

Koszty utrzymania samochodów 400 zł – 200zł za sztukę

Czesne, angielski, żłobek 1 100 zł - bank ich nie uwzględnia

Razem KU 3 800 zł

Bank nr 3.

Minimum socjalne:

Jerzy 800 zł

Agnieszka 400 zł

Patryk 400 zł

Ola – 400 zł

Krzyś – 400 zł

W sumie 2 400 zł.

Koszt utrzymania mieszkania 300 zł

Koszty utrzymania domu 800 zł

Koszty utrzymania samochodów 800 zł – 400 zł za sztukę

Czesne, angielski, żłobek 1 100 zł

Razem KU 5 400 zł

Różnice w wysokości zobowiązań przyjmowanych przez trzy przykładowe banki wynoszą: 3 027 zł !!!

ZOBOWIĄZANIA KREDYTOWE

Bank nr 1

Kredyt na dom – 2 000 zł

Kredyt na samochód 0 zł – do spłaty pozostały tylko 2 raty, bank więc jej nie uwzględnia

Raty na lodówkę – 300 zł

Razem kredyty – 2 300 zł

Bank nr 2

Kredyt na dom – 2 400 zł – jest to kredyt w walucie, bank przyjmuje 20% zwyżki na ryzyko wzrostu kursu

Kredyt na samochód 1 500 zł – mimo, że do spłaty pozostały tylko 2 raty, bank ją uwzględnia

Raty na lodówkę – 300 zł

Razem kredyty – 4 200 zł

Bank nr 3

Kredyt na dom – 2 400 zł– jest to kredyt w walucie, bank przyjmuje 20% zwyżki na ryzyko wzrostu kursu

Kredyt na samochód 1 500 zł – mimo, że do spłaty pozostały tylko 2 raty, bank ją uwzględnia

Raty na lodówkę – 300 zł

Razem kredyty – 4  200 zł

Kolejny raz widać, że banki bardzo indywidualnie podchodzą do obliczania w tym przypadku zobowiązań. Różnica to: 1 900 zł.

Z tabeli nr 1 wynika, że kwota wolna dla banku nr 1 jest najwyższa i wynosi 6 993 zł. Natomiast dla banku nr 3 kwoty wolnej nie ma, a właściwie jest ujemna!

Co to oznacza?

Zdolność kredytową w banku nr 1 jest najwyższa, dla tego banku Państwo Chrobry są doskonałymi klientami. Zdolność kredytowa w banku nr  2 jest niska. Z kolei dla banku nr 3 Chrobry nie są nawet potencjalnymi klientami i Pani w okienku bankowym może powiedzieć „ z takimi dochodami i zobowiązaniami po kredyt? Chyba zwariowaliście, na chleb wam nie starcza” (jest to cytat).

Sytuacja Chrobrych pozostaje bez zmian, inne są tylko wizje banków, co do zdolności kredytowej. Pokazuje ta sytuacje abyście poznali

prawdziwy obraz, w jakim jesteście stawiani w banku. Szukajcie, a znajdziecie. Po to stworzyłem tego ebooka by pomóc Wam w osiągnięciu wysokiej zdolności kredytowej.

Zobaczcie, co się dzieje w sytuacji przedstawionej w tabeli nr 2. Zamieniłem pomiędzy bankami koszty utrzymania KU. Wnioski: w banku nr 1 i nr 2 klienci posiadają, jako taką zdolność kredytową w banku nr 3 brak zdolności.

Tabela nr 2

BANK NR 1

BANK NR 2

BANK NR 3

dochody D

11 666

9 083

5 000

koszty utrzymania KU

5 400

2 373

3 800

zobowiązania kredytowe ZK

2 300

4 200

4 200

kwota wolna KW= D - KU - ZK

3 966

2 510

-3 000

W tabeli nr 3 zamieniłem pomiędzy bankami z obowiązania kredytowe ZK. Bank nr 3 bez zmian, bank nr 2 zdolność przeciętna, bank nr 1 dobra zdolność kredytowa.

Tabela nr 3

BANK NR 1

BANK NR 2

BANK NR 3

dochody D

11 666

9 083

5 000

koszty utrzymania KU

2 373

3 800

5 400

zobowiązania kredytowe ZK

4 200

2 300

4 200

kwota wolna KW= D - KU - ZK

5 093

2 983

-4 600

Z tych przykładów wynika, że bardzo istotną rzeczą są dochody, które bank jest w stanie zaakceptować.

Pamiętaj, każdy bank sam określa swoją metodykę dotyczącą dochodów, kosztów i zobowiązań.

Kwota Wolna KW – to dopiero początek do dalszych wyliczeń.

Z zasady rata nowego kredytu musi być niższa od KW. Następnie bank sprawdza czy suma wszystkich rat kredytowych (obecnych kredytów i nowego kredytu) mieszczą się w limitach określonych w Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (piszę o tym powyżej) 42%, 50%, 65%. Jeśli przeszliście Państwo przez to „sito” to kolej na wskaźniki DTR i TDR (opisałem je powyżej). Udało się? Gratuluję, przechodzicie do kolejnej fazy badań.

ANALIZA JAKOŚCIOWA

O ile analiza wartościowa jest dość przejrzysta, to nie można tego powiedzieć o analizie jakościowej. Wyżej opisałem, że dochody są bardzo istotne, ale to nie wszystko. Np. gwiazda sportu, pomimo, że osiąga bardzo wysokie dochody, to przez bank nie jest traktowana priorytetowo. Ba, jest w bardzo trudnej sytuacji i możliwość do zaciągnięcia przez niego kredytu jest ograniczona. Powodem jest brak regularności dochodów i niepewność co do dochodów w przyszłości.

W analizie jakościowej bank nadaje punkty poszczególny cechom klienta i transakcji. System ten zwany jest scoringiem. Generalnie im więcej punktów otrzymasz tym masz większą zdolność kredytową, a co za tym idzie większą szansę na otrzymanie kredytu.

Każdy z banków ma swój system scoringowy i cały czas go ulepsza (zmienia). System ten jest bardzo skomplikowany, ponieważ przypisane wagi nie są stałe i zmieniają się w zależności od kilku cech rozpatrywanych łącznie.

Dla zilustrowania:

Mężczyzna – 35 lat – duże miasto – umowa zlecenie – 300 punktów

Mężczyzna – 35 lat – małe miasto – umowa o pracę – 333 punkty

Kobieta – 40 lat – średnie miasto – samochód – kontrakt – 350 punktów

Za co przyznawane są punkty?  Dla uproszczenia zrobię podział na 3 grupy:

1. Dane dotyczące osoby

2. Dane dotyczące historii zobowiązań

3. Dane dotyczące nowego kredytu

Ad1

W tabeli nr 4 wymieniam główne elementy brane przez banki po uwagę przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego.

W rubryce „+” napisałem, co działa na plus, czyli zwiększa liczbę punktów, w rubryce „-” wymieniłem elementy, które działają na obniżenie punktów. Ilość punktów zależy od statystyk. To na podstawie swoich lub rynkowych statystyk bank określa ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Po prostu zerka w dane historyczne, które mówią, że np. mężczyźni stanu wolnego spłacają kredyty gorzej niż kobiety singielki. Może się również zdarzyć, że to czy dostaniesz kredyt będzie zależało od tego, po której stronie ulicy jesteś zameldowany. Jednak jeszcze raz powtarzam, każdy bank inaczej określa zdolność kredytową. W związku z ewolucję systemów scoringowych trudno jednoznacznie i w dłuższym okresie go rozszyfrować.

tabela 4

działa na plus

działa na minus

wiek

25-40 lat

poniżej 25 lat, powyżej 55 lat

okres stałego zameldowania

powyżej 1 roku

kilka miesięcy

miejscowość zamieszkania

średnia

mała

umowa o pracę

na czas nieokreślony, premie regulaminowe

umowa na czas określony, umowa o dzieło, zlecenie, działalność gospodarcza, kontrakt, nadgodziny, premie, diety

zakład pracy

duży, renomowany

mały, schyłkowa branża

struktura dochodów

pensja zasadnicza jako główny składnik dochodów

prowizje, premie jako główny dochód

wykształcenie

wyższe, średnie, kierunki rozwojowe

zasadnicze, podstawowe

okres zatrudnienia

powyżej 12 miesięcy

poniżej 3 miesięcy

częstotliwość dochodów

regularne, miesięczne

co kilka miesięcy

kraj uzyskiwanych dochodów

Polska

zagranica

posiadany majątek

różnie

wkład własny

20%

0%

wpływy dochodów na konto

tak

nie

ilość dochodów w rodzinie

dwa

jeden

stan cywilny

małżeństwo

stan wolny

liczba osób w rodzinie

3

powyżej 5

staż pracy

kilkuletni

poniżej 1 roku

stanowisko

różnie

ilość aktualnie posiadanych kredytów

1, 2

powyżej 5

CZĘŚĆ 2
77 SKUTECZNYCH SPOSOBÓW NA PODNIESIENIE ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

1. ZLIKWIDUJ KARTĘ KREDYTOWĄ

Jeśli posiadasz kartę kredytowa z limitem, ale z niej nie korzystasz to zlikwiduj ją. Niezależnie czy z niej korzystasz czy nie, bank i tak uwzględni ja przy obliczaniu Twojej zdolności kredytowej tzn. zdolność będzie niższa. Kartę kredytową wziąłeś z własnej woli lub, co jest nagminne otrzymałeś ją „w pakiecie” przy okazji korzystania z innych kredytów w banku, na stacji benzynowej czy w sklepie kupując na raty. Karta kredytowa to nie karta debetowa.

2. ZMNIEJSZ LIMIT NA KARCIE KREDYTOWEJ

Bank obliczając Twoja zdolność kredytową uwzględni maksymalny limit przyznany na karcie. Czym wyższy limit tym niższa zdolność. Czyli gdy posiadasz limit karty kredytowej w wysokości 10 000 zł to Masz w oczach banku mniejszą zdolność kredytową, niż Gdybyś posiadał limit 5 000 zł. Spójrz, więc na historie swojej karty kredytowej i jeśli nie wykorzystujesz jej w całości to ogranicz limit do minimum potrzebnego Ci do funkcjonowania.

19. BĄDŹ OSTROŻNY Z  POŻYCZKAMI W ZAKŁADZIE PRACY

Znają to etatowcy, ich firmy często udzielają pożyczek swoim pracownikom. Pożyczki i owszem, niskooprocentowane np. 2% lub zwykle bez oprocentowania. Świetna sprawa, do czasu. Pożyczki te zwykle muszą być spłacone w krótkim czasie. Czym krótszy okres spłaty tym rata wyższa – im rata wyższa tym zdolność kredytowa mniejsza. Dla zdolności kredytowej lepiej wziąć 5 000 zł na 10% i na okres 60 miesięcy niż 5 000zł z oprocentowaniem 0% na okres 12 miesięcy. Chcesz wysoki kredyt – dbaj o niską ratę posiadanych zobowiązań.

20. KUPUJ W CROSS SELLINGU

Banki uwielbiają anglojęzyczne zwroty. Cross selling to sprzedaż wiązana. Przy okazji zaciągania kredytu bank chce abyś kupił jeszcze inne produkty np. konto, kartę kredytową, ubezpieczenie na życie, nieruchomości, od ryzyka utraty pracy. Zwykle  „dokupienie” każdego kolejnego produktu wiąże się z obniżką marży, (czyli uzyskania niższego oprocentowania). Niższa marża – niższa rata – większa zdolność kredytowa. Nie wszystko złoto, co się świeci - o zagrożeniach związanych z cross sellingiem napisałem ebooka.  Zamów na  krzysztof@kmr.pl . Zyskujesz jeszcze jedno, jeśli kupisz kilka produktów to masz lepszy scoring.

21. OGRANICZ ZBĘDNE WYDATKI Z ROR

Konto osobiste (zwane potocznie ROR) służy nam miedzy innymi do obsługi bieżących zobowiązań. Składając wniosek bank zwykle poprosi Cię o raporty z ROR za ostatnie miesiące. Na tej podstawie będzie wiedział o Tobie wszystko. Ogranicz się więc do minimum, jeśli chodzi o płatności z konta. Wszelkie regularne wydatki zostaną odjęte od twoich dochodów. Nieregularne zaś mogą wzbudzać zastanowienie. Generalnie nie musisz – nie płać z ROR.

42. SPRAW, ABY WSZYSKIE DOCHODY WPŁYWAŁY NA ROR

Banki mają to do siebie, że zawsze rozpatrują czarny scenariusz i na kredytobiorców patrzą podejrzliwie. Dlatego lubią każdą informację mieć potwierdzoną, co najmniej w dwóch źródłach. Tak jest z dochodami. Pomimo, że dostarczasz bankowi zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach to bank to potwierdza. Jednym z najlepszych źródeł potwierdzeń to wpływy wynagrodzenia na konto osobiste. Bank widzi kwotę i regularność i jest przekonany o legalności zatrudnienia i wynagrodzenia. Nie bierz wynagrodzenia ”do ręki” przekonaj pracodawcę, aby dokonywał przelewów na Twoje konto, przy ubieganiu o kredyt zyskasz bardzo wiele w oczach banku. 

77. SZUKAJ BANKU, KTÓRY ZALICZY DO DOCHODU WSZELKIE SKŁADNIKI WYNAGRODZENIA

Pracując na etacie można mieć wiele różnych składników dochodów takich jak:

Pensja zasadnicza

Premia prowizyjna

Premia regulaminowa

Premia uznaniowa

Premia roczna / półroczna

Premia z zysku

Nagrody

Nadgodziny

Dodatek mieszkaniowy

Trzynastkę, czternastkę (tak tak są tacy)

Dodatek stażowy

Jubileuszówka

Dodatek funkcyjny

Umowy o dzieło

Umowy zlecenia

Diety itp.

 W zależności od Twojej sytuacji idź do banku, który gotów jest zaakceptować maksymalną ilość składników pensji. Tym samym zwiększasz swoją zdolność kredytową. Jeśli jesteś zainteresowany szczegółami dotyczącymi w jaki sposób banki podchodzą do poszczególnych form zatrudnienia, to znajdziesz to w innym ebooku. Zamów na  krzysztof@kmr.pl

CZĘŚĆ 3
DOWODY NA SKUTECZNOŚĆ ZWIĘKSZANIA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

Dowody na skuteczność zwiększania zdolności kredytowej. Poniżej przedstawiam 6 przykładów z historii mojej pracy jako doradcy kredytowego, w których nasi klienci dzięki prostym zabiegom zwiększyli swoją zdolność kredytową. Jest to zaledwie sześć dowodów z kilkuset, które miały miejsce w moim biurze.

DOWÓD NR 2

Mąż dochody 3 000 zł, brak zobowiązań.

Żona dochody 1 500 zł, zobowiązania: pożyczka w pracy – rata 500 zł, karta kredytowa z limitem 10 000 zł, kredyt gotówkowy z rata ok. 198 zł.

Ich zdolność kredytowa to 170 000zł. To zbyt mało na zakup pieczołowicie wyszukanej nieruchomości.

Rozwiązanie zwiększające zdolność kredytową:

Klienci udali się do notariusza i popisali zniesienie wspólności majątkowej czyli  wzięli rozdzielność majątkową. Żona pozostaje z długami, natomiast mąż jest „czysty” bez zadłużeń. O kredyt występuje tylko mąż – jego zdolność kredytowa to 231 000zł. Kupili swoje mieszkanie.

DZIĘKI ZASTOSOWANIU SKUTECZNEJ METODY ZWIĘKSZANIA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ WZROSŁA ONA O: 61 000 zł.

ZAMÓW PEŁNĄ WERSJĘ

http://jakpodniesczdolnosckredytowa.pl/